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「売るときは空き家にした方がいいですか?」

「住んでいる状態でも売れますか?」

これはよくある質問です。

答えは「住んでいる状態(居住中)でも売ることができる」です。

そして、どちらかと言えば住みながら売る方のほうが多いと思います。

「空き家」と「居住中」とで一番違いがあるのは、ご自宅を買主さんに見てもらう内覧のときです。

空き家であれば、鍵を不動産会社に預けます。

そうしておくことで、突然の内覧希望者にもすぐに対応できますし、内覧があるたびに鍵を不動産会社に貸す手間も不要となります。

ところが、居住中の場合はそうはいきません。

留守宅に見に来てもらうことはトラブルの原因となります。

留守中に内覧をお願いしたいが、帰ったら大切なモノがなくなっていた、というようなことも可能性としてはゼロではないのです。

必ず売主さんの立ち会いの下、内覧が行われることとなります。

そして住みながらご自宅を売る場合、内覧時には、買主さんに生活空間を見てもらうことになります。

このため、居住中で売る場合、内覧希望者が現れたら、不動産会社から売主さんの予定を必ず確認します。

「内覧を希望しているお客様と○日△時頃にお伺いしたいのですがいかがですか?」と連絡が事前にあります。

突然内覧に来るというのはまずありませんのでご安心ください。

ただ、「今から行っていいですか」というようなことも当然あります。

そして、この内覧のアポイントは非常に大切です。

将来の買主さん候補である内覧希望者。

連れてくるのは不動産会社です。

売却を依頼した不動産会社であればいいのですが、たいていの場合他の不動産会社が買主さんを連れてきます。

買主さんを連れてくる不動産会社は、買主さんが家を買ってくれて初めて仲介手数料がもらえます。

よって「買ってくれやすい物件」に買主さんを連れて行くのは当然です。

例えばその不動産会社は、買主さんの希望する条件に合う物件をいくつか提示し、興味を持った物件に案内します。

この不動産会社は買主さんにA、Bの物件とあなたの自宅の資料を出しました。

買主さんは3物件とも興味を持っています。

そこで、不動産会社は内覧のアポイントを入れていきます。

AとBはアポが取れました。しかし、あなたは提示された時間にどうしても家にいられません。

だからといって、居住中の家を「勝手に見てください」とはもちろんいえません。

結局都合がつかずに今回は断りました。

買主さんを連れた不動産会社はAとBの物件だけ見せ、その結果買主さんはAの物件を買ったのです。

もし、このとき、都合がついて内覧をしてもらうことができていれば…。

もちろんこれは「たら・れば」の話ですが、内覧をしてもらうのが売却の第一歩です。

居住用不動産は見せない限り売れません。

内覧に来てもらうことは非常に大事なのです。

この売るチャンスを逃さないためにも、次の2つに注意してください。

①内覧のアポイントを逃さないように、売却を依頼する担当者に必ず常時連絡のつく連絡先(携帯電話+携帯メールがお勧め)を教えておくこと

②内覧希望者からのアポイントにはできる限り合わせ、都合がつかないときのために立ち会いを頼める人を探しておくこと

この2つのポイントを押さえておけば、居住中でも売ることに問題はありません。

よりよい住まいへの買い換えなど、ポジティブな売却理由がある一方で、「離婚」や「住宅ローンの返済の滞り」などネガティブな理由により売却を検討される場合も決して珍しいことではありません。

その場合の一例をご紹介いたします。

◆離婚のご事情の場合

離婚のご事情の場合には、夫婦が結婚生活の中で築いた財産をともに分割し財産分与をおこなうために住まいを売却することや、購入当初夫婦の収入を合算し住宅ローンを組んだ場合などには、住宅ローンの負担が大きくなるため住まいを売却することもあります。

◆住宅ローン返済の滞り

住宅ローンを利用して住まいを購入された場合、思いもよらない収入の変化や、生活の変化などにより、住宅ローンの支払いが厳しくなってしまうこともあります。

住宅ローンの滞納が長期化してしまい、銀行もこれ以上返済を見込めないと判断した際には、抵当権が実行され、その不動産は競売により、裁判所を通じて強制的に売却をせざるを得ないケースもあります。

そのため、住宅ローンの支払いが厳しいと感じたら滞納が長期化してしまう前に、できるだ

け早い段階で不動産仲介会社に売却の相談をしてみましょう。

◆事件事故、不具合、周辺環境に問題があるなどのご事情の場合

「ご自宅で過去ボヤがあった」、「雨漏りしている」、「近隣騒音トラブル」などの不動産や周辺環境に問題があり売却することもあります。

今回は敢えてネガティブなご事情をご紹介しました。

本メルマガをお読みになった方の中には、不快なお気持ちになられる方がいらっしゃいましたら誠に申し訳ございません。

只、何故お伝えしたかというと、不動産会社へしっかりご事情をお伝えしていただきたいからです。

売主さんの中には、ネガティブなご事情の場合、売却条件が不利になるのを恐れて、できれば売却理由を伏せたいと考える方もいらっしゃいます。

スムーズにいけば問題ないですが、仮にトラブルになった場合、後々リスクを負うのは売主さんです。

不動産会社は多かれ少なかれ、ネガティブなご事情のご売却のお手伝いをしています。

多少お役に立てる可能性もあります。

是非隠さずご相談頂くことをお勧めいたします。

不動産の購入を具体的に検討される購入希望者は、実際に不動産を見学される際、「どのような理由で売却をされるのか？」という質問をすることが多くあります。

不動産の購入は、価格も高額で、人生に一度か二度経験するか否かの出来事となります。

購入希望者としては、不動産に関する情報について、詳細に知りたいと思うのは当然でしょう。

そのため売主さんがどのような理由で売却に至ったかについて明確であると、購入希望者は購入を検討しやすくなるのです。

そこで、ケース別のさまざまな売却理由をご紹介します。

◆よりよい住まいへの住み替え

不動産を売却されるお客様で、最も多い理由の一つが、住み替えです。

より「広い」住まいや、よりよい住環境・自然環境への買い換えを希望される際に、買い換えの「資金」として、不動産を売却されることが多くあります。

◆家族構成の変化

時間の経過とともに、家族構成の変化に伴って、売却をおこなうケースもあります。

家族が増えて、現在の住まいが手狭になってきたという理由や、子供が巣立ち、手広くなってしまったというような理由で、売却による買い換えをおこなうことも多くあるのです。

◆ライフスタイルの変化

通勤・通学先が変わるなど、ライフスタイルが変化したために売却をおこない転居されることもあります。

また、高齢夫婦のため、駅近マンションや老人ホームへの転居をおこなうために、現在の住まいを売却されるということもあります。

◆資産整理

近年増えてきている売却理由として、住む方がいなくなった空き家の売却や、相続した不動産を売却されるということもあります。

普段活用されていない空き家を売却することで、不動産が現金化できることや維持管理費・固定資産税等がかからなくなるというメリットもあります。

また、相続した不動産を売却する場合は、不動産を現金化し、相続税の納税資金に充当することを目的とすることや、相続人が複数となる場合には不動産を一旦現金化し、相続割合に応じて分配するために売却をおこなうこともあります。

今回は比較的ポジティブなご事情をご紹介しました。

只、不動産売却はポジティブばかりではありません。

次回はネガティブなご事情について、ご紹介します。

◆所得税及び住民税の還付

居住用財産の売却に限り、譲渡損失が発生すると、所得税等の還付を受けることが可能です。

ここで再度、譲渡所得に関する式をご紹介します。

譲渡所得= 譲渡額-取得費-譲渡費用

上記の式による計算の結果、マイナスとなった譲渡所得のことを譲渡損失と呼びます。

譲渡損失は、3,000万円特別控除を適用する前のものであることがポイントです。

譲渡損失が発生した場合、以下の特例を適用すると、源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

上記の1および2の違いは、1は住み替えを前提とし、2は単純売却を前提としているという点です。

例えば、年収600万円のサラリーマンの方が、居住用財産を売却して▲1,000万円の譲渡損失を発生させてしまったとします。

この場合、確定申告によって、給与所得600万円と譲渡損失▲1,000万円を合算し、その年の所得を▲400万円とすることができます。

このような手続きを「損益通算」と呼びます。

給与所得600万円であれば、会社が源泉徴収によって年収600万円であることを前提に所得税および住民税を天引きしています。

この手続きは源泉徴収と呼ばれています。

ところが、損益通算によってその年の所得が▲400万円であったならば、会社が年収600万円を前提に源泉徴収していた所得税等は払い過ぎになります。

そこで、確定申告することで、会社が天引きしていた源泉徴収税額を取り戻すことができるというのがこの制度です。

仮に、不動産が高く売れなかったとしても、それだけでがっかりする必要はありません。

譲渡損失が発生したら、税金の還付を受けることができるため、お得な側面もあるということになります。

繰り返しますが、3,000万円特別控除後のマイナスは譲渡損失ではありません。

あくまでも3,000万円特別控除を適用する前のマイナスが特例の対象となります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けるには、他の要件もしっかりと確認してください。

特例を適用するためには、譲渡損失が発生しても確定申告が必要です。

お得な特例ですので、しっかりと利用しましょう。

売却時に戻ってくる費用①

前回は、売却時に買主さんと精算する費用についてご紹介しました。

その他にも、自宅を売却すると戻ってくるお金もあります。

また、税金については数十万円という単位の還付が受けられる可能性もあります。

そこで今回は不動産の売却で戻ってくる費用について紹介します。

◆火災保険料

自宅の購入時に火災保険に加入していることが一般的です。

火災保険は、長期一括契約で契約すると、金額が安くなるため、一括で支払いをしている方が多いはずです。

保険契約の期中で売却する場合、長期一括で支払いをしている人は、売却時の保険を解約すると保険料が戻ってきます。

但し、保険料は保険会社に請求をしないと戻ってこないため注意が必要です。

保険を解約する手順については、

1.保険証書に記載されている保険代理店に、売買契約後に電話で連絡する

2.書類が郵送されてくるので、署名捺印して送り返す

3.後日、払戻金が振り込まれる

解約日は引き渡し日にするのが、一般的です。

電話した日の翌日以降であれば、いつでも解約日は設定できます。

不動産会社も助言を忘れてしまうケースが多く、自分で気を付けていないと漏れてしまう費用です。

金額は小額ですが、きちんと保険会社に解約の手続きをするようにしましょう。

◆銀行保証料

住宅ローンを組む際、保証会社に一括で保証料を支払っていた人は、抵当権の抹消に伴い残りの期間分の保証料が戻ってきます。

金融機関によって返金額や返金率が異なりますが、保証料の返還に関しては、抵当権の抹消手続きに伴い、銀行から提示を受けることが通常です。

住宅ローンを組む際に、保証料を支払ったかどうか、今一度確認しておきましょう。

これ以外にも、仮に不動産が高く売れなかった時に戻ってくる費用もあります。

次回はそれについて、ご説明します。

不動産の売却では、一般的に買主さんとの間で費用の精算を行います。

中には精算は不要という不動産会社もいますが、必ず行ってください。

一般的によく精算される費用をご紹介させていただきます。

◆固定資産税精算金

固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)については、1月1日時点の所有者が、その年の固定資産税等の納税義務者になります。

例えば、7月1日に不動産を売却しても、残りの半年分の固定資産税等は1月1日時点の所有者であった売主さんが支払います。

売主さんにはその年の固定資産税等の納税通知書が届いていますが、売却後もその年については売主さんが引き続き納税手続きを行うことになります。

但し、売主さんは既に不動産を所有していないのに固定資産税等を支払い続けるのは不合理ですので、通常は買主さんからその年の残りの固定資産税等をもらう形ととります。

このことを、「精算」と呼びます。

売主さんは、買主さんから精算金をもらう立場であるため、固定資産税等の精算は行った方が得になります。

精算はあくまでも商習慣ですが、しっかりと主張し、行うようにしましょう。

◆マンションの管理費・修繕積立金

マンションでは管理費および修繕積立金を「翌月分当月末払い」で支払うことがあります。

次月分を前月末に支払っているため、月の中日で売却すると、所有者と支払者にズレが生じます。

そのため、管理費および修繕積立金についても精算を行うこともあります。

但し、1ヶ月分の管理費および修繕積立金を日割計算すると金額も少ないことから、精算は行わない人たちも多くいます。

精算項目には、その他に駐車場代や駐輪場代、町会費といったものもあります。

その家を持つことで、必ずかかる費用については、精算対象になりますので必ず不動産会社に伝えましょう。

数千万円の売買をしているのに、1円単位の精算が入ってくると、「どうでも良い」と感じる当事者は多いです。

精算というのは、あくまでも売主さんと買主さんの話し合いの上で任意で行うものです。

何をどこまで精算するかは、不動産会社によく相談しながら決めるのが良いでしょう。

ご自宅の売却した場合、譲渡所得の計算上、3,000万円を控除してくれる特例があります。

この特例は「3,000万円特別控除」と呼ばれています。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得= 譲渡額-取得費-譲渡費用-3,000万円

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ以下となれば、所得税および住民税、復興特別所得税は発生しません。

通常の規模の住宅では、取得費から3,000万円以上値上がりして売却できるようなことは、ほぼありません。

よって、自宅は、多少高く売れたとしても税金が発生する心配はほとんどないというのが結論です。

尚、3,000万円特別控除を適用できる不動産は、自宅のみで居住用財産と呼ばれています。

居住用財産の定義は以下の通りです。

・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合

・家屋を取り壊した場合には、取り壊し後1年以内に売買契約を締結し、転居してから3年後の12月31日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

・居住用財産とは、基本的にマイホームのことを指します。

その為、アパートや投資用ワンルームマンションは居住用財産に該当しません。

また、昔から保有している更地も居住用財産ではないため、ご注意ください。

また、売却した後、新たに自宅を購入される際は、住宅ローン控除との併用ができません。

その為、住み替えの場合、どちらが有利か見極める必要があります。

どちらが有利か分からない場合は、不動産会社に確認をしましょう。

不動産の売却では、譲渡所得が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が生じる場合があります。

売却に伴う税金は、発生しないことも多いため、ここでは要件についてしっかりと解説します。

◆譲渡所得とは

不動産の売却に伴う税金は、譲渡所得が発生したときに限り生じます。

売却すると必ず発生する税金ではないという点がポイントです。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものになります。

譲渡所得= 譲渡額ｰ取得費ｰ譲渡費用

譲渡価額とは売却額のことです。

取得費は、売却した不動産の購入額になります。

但し、建物に関しては減価償却後の価格が建物の取得費になります。

譲渡費用とは仲介手数料、印紙税、測量費等の売却に要した費用です。

但し、抵当権抹消関連費用に関してはあくまでも抵当権を抹消するために要した費用であると

されており、譲渡費用とはみなされません。

また、インスペクションに関しては、不動産を売るために直接かかった費用であるかどうかを個別に判断する必要があります。

譲渡費用に含まれるかどうかについては、確定申告の際、税務署に確認するようにして下さい。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税および住民税、復興特別所得税が発生するのが基本です。

計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。

従って、不動産は売却すると、必ずしも常に税金が発生するものではないという点がポイントです。

◆税率

譲渡所得に係る税率は所有期間で異なります。

所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、と呼ばれています。

それぞれの所得税率及び住民税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得

所有期間：5年以下

所得税率：30%

住民税率：9%

・長期譲渡所得

所有期間：5年超

所得税率：15%

住民税率：5%

ここで一点注意点があります。

所有期間5年というのは、その購入した日から売った日までの期間で計算するわけではありません。

売却した日の属する年の1月1日で判定します。

例えば平成30年中の売却では、平成30年1月1日が判定の基準日となります。

その為、取得日が平成24年12月31日以前のものであれば長期譲渡所得に該当します。

取得日が平成25年1月1日以後のものであれば短期譲渡所得に該当します。

この日付を間違えると、税金が2倍近く変わってきますので注意しましょう。

ご自宅の売却で税金がかかってしまっても、軽減する方法もあります。

次回はその具体的な方法をご説明します。

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

今回は、境界が未確定の土地を有する人が必要な測量費に関して解説します。

売主さんには、土地の境界の明示義務があります。

マンションに関しては、通常、マンションディベロッパーが分譲時に境界を全て確定していますので、マンションの売主さんは境界明示の心配はありません。

また、戸建でもデベロッパーが開発した分譲地の上に建っている家であれば、多くの場合、境界は確定しています。

一方で、古くから持っている土地、またはそのような土地の上に建っている戸建を売却する

場合、境界が不明瞭のケースがありますので、注意が必要です。

境界では、隣地との境界ラインが定めっていることを「確定している」と表現します。

境界には隣地との境界を指す「民々境界」、道路との境界を指す「官民境界」の2種類があります。

境界の明示とは、民々境界および官民境界の確定ラインを明示することになります。

境界が確定している場合、隣地所有者との間で「筆界確認書」と呼ばれる境界を確認しあった覚書が締結されていることが通常です。

筆界確認書が存在しなくても、「確定測量図」という測量図があれば境界が間違いなく確定していることになります。

境界確定図には境界杭が記載されていますので、その図面に基づき買主さんに対して「ここが境界ラインです」という説明をすることになります。

尚、実測図があったとしても、その実測図が「確定測量図」という名称になっていない場合、境界が未確定の可能性があります。

不動産を売却する前に、境界確定図や筆界確認書があるかどうかを確認することが重要です。

◆測量費の相場

境界が確定していない場合には、測量会社に「確定測量図」の作成を依頼することになります。

境界確定には隣地所有者の同意を得る必要があり、時間がかかります。

特に、官民の境界を確定するには、道路の反対側の土地所有者の同意も得る必要があり、土地所有者が多い場合には半年以上時間を要することもあります。

そのため、確定測量を行う場合には、早めに依頼することが重要です。

確定測量費用は、50万円～100万円程度になります。

隣接する筆の数等によって、金額が異なってきます。

測量費は、高くてビックリする人も多いので、早めに見積を取って金額を確定することをお勧めします。

測量は土地家屋調査士へ依頼することになります。

測量費は、有資格者による定型業務であるため、相見積によって値段が下がる性質のものではありません。

ただ、金額に納得がいかない場合には、何社か見積を見比べる必要はあるでしょう。

測量は時間もコストもかかるため、早めに準備することをお勧めします。

前回に引き続き、インスペクションについてご説明します。

◆インスペクションと瑕疵保険の関係

インスペクションに合格すると、瑕疵保険に加入できます。

瑕疵保険に加入すると、住宅に瑕疵が発見されたとき買主さんが保険で瑕疵を修繕することができます。

保険の補償額としては1 戸当たり最大で1,000 万円となります。

品質保証的な役割を果たすため、買主さんにとっては大きな安心感があります。

ちなみに瑕疵（かし）とは「契約の約定において有すべき品質に適合しない状態」を指すとされていますが、平たく表現するのであれば「契約する上で想定していなかった不具合」のことです。

瑕疵保険で対象としている瑕疵は、雨漏りやシロアリによる床の腐食といった建物に関する物理的な瑕疵に限ります。

物理的瑕疵とは、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生する瑕疵のことです。

瑕疵には、自殺や過去の忌まわしい事件といった心理的瑕疵も存在しますが、このような物

理的瑕疵以外の瑕疵については保険の対象とはなりません。

保険期間としては、1 年間または5 年間です。

また、瑕疵保険に加入している物件は、買主さんが不動産取得税や登録免許税が軽減でき、さらに住宅ローン控除も適用できるようになります。

買主さんに節税メリットがあるため、買主さんにとって見ると瑕疵保険に加入している物件の方が魅力の増す形になります。

◆インスペクション費用の相場

インスペクションは、まだ普及途上にあるため、費用がそれほど一般化していません。インスペクションの費用としては、概ね5～20 万円程度と言われています。

但し、インスペクションは、瑕疵保険に加入できないとあまり意味がありません。

インスペクション業者の中には、瑕疵保険の加入要件を満たさない検査を行う業者も存在します。

インスペクションを依頼するときは、費用だけでなく、その検査に合格することによって間違いなく瑕疵保険に加入できるのかを確認してから依頼することが重要です。

尚、住宅瑕疵担保責任協会に登録されている検査会社であれば、瑕疵保険に加入できる検査を行ってくれます。

インスペクションはまだ歴史が浅く、今後内容が頻繁に改正される可能性があります。

その為、売却時に現在どうなっているか、不動産会社に確認するようにしましょう。