不動産売却コラム の記事一覧｜日立不動産　売却コラム ｜株式会社日立不動産

不動産の売却では、一般的に買主さんとの間で費用の精算を行います。

中には精算は不要という不動産会社もいますが、必ず行ってください。

一般的によく精算される費用をご紹介させていただきます。

◆固定資産税精算金

固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)については、1月1日時点の所有者が、その年の固定資産税等の納税義務者になります。

例えば、7月1日に不動産を売却しても、残りの半年分の固定資産税等は1月1日時点の所有者であった売主さんが支払います。

売主さんにはその年の固定資産税等の納税通知書が届いていますが、売却後もその年については売主さんが引き続き納税手続きを行うことになります。

但し、売主さんは既に不動産を所有していないのに固定資産税等を支払い続けるのは不合理ですので、通常は買主さんからその年の残りの固定資産税等をもらう形ととります。

このことを、「精算」と呼びます。

売主さんは、買主さんから精算金をもらう立場であるため、固定資産税等の精算は行った方が得になります。

精算はあくまでも商習慣ですが、しっかりと主張し、行うようにしましょう。

◆マンションの管理費・修繕積立金

マンションでは管理費および修繕積立金を「翌月分当月末払い」で支払うことがあります。

次月分を前月末に支払っているため、月の中日で売却すると、所有者と支払者にズレが生じます。

そのため、管理費および修繕積立金についても精算を行うこともあります。

但し、1ヶ月分の管理費および修繕積立金を日割計算すると金額も少ないことから、精算は行わない人たちも多くいます。

精算項目には、その他に駐車場代や駐輪場代、町会費といったものもあります。

その家を持つことで、必ずかかる費用については、精算対象になりますので必ず不動産会社に伝えましょう。

数千万円の売買をしているのに、1円単位の精算が入ってくると、「どうでも良い」と感じる当事者は多いです。

精算というのは、あくまでも売主さんと買主さんの話し合いの上で任意で行うものです。

何をどこまで精算するかは、不動産会社によく相談しながら決めるのが良いでしょう。

ご自宅の売却した場合、譲渡所得の計算上、3,000万円を控除してくれる特例があります。

この特例は「3,000万円特別控除」と呼ばれています。

3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得= 譲渡額-取得費-譲渡費用-3,000万円

3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロ以下となれば、所得税および住民税、復興特別所得税は発生しません。

通常の規模の住宅では、取得費から3,000万円以上値上がりして売却できるようなことは、ほぼありません。

よって、自宅は、多少高く売れたとしても税金が発生する心配はほとんどないというのが結論です。

尚、3,000万円特別控除を適用できる不動産は、自宅のみで居住用財産と呼ばれています。

居住用財産の定義は以下の通りです。

・現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合

・転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

・災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合

・家屋を取り壊した場合には、取り壊し後1年以内に売買契約を締結し、転居してから3年後の12月31日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

・居住用財産とは、基本的にマイホームのことを指します。

その為、アパートや投資用ワンルームマンションは居住用財産に該当しません。

また、昔から保有している更地も居住用財産ではないため、ご注意ください。

また、売却した後、新たに自宅を購入される際は、住宅ローン控除との併用ができません。

その為、住み替えの場合、どちらが有利か見極める必要があります。

どちらが有利か分からない場合は、不動産会社に確認をしましょう。

不動産の売却では、譲渡所得が発生すると、所得税および住民税、復興特別所得税が生じる場合があります。

売却に伴う税金は、発生しないことも多いため、ここでは要件についてしっかりと解説します。

◆譲渡所得とは

不動産の売却に伴う税金は、譲渡所得が発生したときに限り生じます。

売却すると必ず発生する税金ではないという点がポイントです。

譲渡所得は以下の計算式で求められるものになります。

譲渡所得= 譲渡額ｰ取得費ｰ譲渡費用

譲渡価額とは売却額のことです。

取得費は、売却した不動産の購入額になります。

但し、建物に関しては減価償却後の価格が建物の取得費になります。

譲渡費用とは仲介手数料、印紙税、測量費等の売却に要した費用です。

但し、抵当権抹消関連費用に関してはあくまでも抵当権を抹消するために要した費用であると

されており、譲渡費用とはみなされません。

また、インスペクションに関しては、不動産を売るために直接かかった費用であるかどうかを個別に判断する必要があります。

譲渡費用に含まれるかどうかについては、確定申告の際、税務署に確認するようにして下さい。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば所得税および住民税、復興特別所得税が発生するのが基本です。

計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば、税金は発生しません。

従って、不動産は売却すると、必ずしも常に税金が発生するものではないという点がポイントです。

◆税率

譲渡所得に係る税率は所有期間で異なります。

所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、所有期間が5年超であれば長期譲渡所得、と呼ばれています。

それぞれの所得税率及び住民税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得

所有期間：5年以下

所得税率：30%

住民税率：9%

・長期譲渡所得

所有期間：5年超

所得税率：15%

住民税率：5%

ここで一点注意点があります。

所有期間5年というのは、その購入した日から売った日までの期間で計算するわけではありません。

売却した日の属する年の1月1日で判定します。

例えば平成30年中の売却では、平成30年1月1日が判定の基準日となります。

その為、取得日が平成24年12月31日以前のものであれば長期譲渡所得に該当します。

取得日が平成25年1月1日以後のものであれば短期譲渡所得に該当します。

この日付を間違えると、税金が2倍近く変わってきますので注意しましょう。

ご自宅の売却で税金がかかってしまっても、軽減する方法もあります。

次回はその具体的な方法をご説明します。

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

今回は、境界が未確定の土地を有する人が必要な測量費に関して解説します。

売主さんには、土地の境界の明示義務があります。

マンションに関しては、通常、マンションディベロッパーが分譲時に境界を全て確定していますので、マンションの売主さんは境界明示の心配はありません。

また、戸建でもデベロッパーが開発した分譲地の上に建っている家であれば、多くの場合、境界は確定しています。

一方で、古くから持っている土地、またはそのような土地の上に建っている戸建を売却する

場合、境界が不明瞭のケースがありますので、注意が必要です。

境界では、隣地との境界ラインが定めっていることを「確定している」と表現します。

境界には隣地との境界を指す「民々境界」、道路との境界を指す「官民境界」の2種類があります。

境界の明示とは、民々境界および官民境界の確定ラインを明示することになります。

境界が確定している場合、隣地所有者との間で「筆界確認書」と呼ばれる境界を確認しあった覚書が締結されていることが通常です。

筆界確認書が存在しなくても、「確定測量図」という測量図があれば境界が間違いなく確定していることになります。

境界確定図には境界杭が記載されていますので、その図面に基づき買主さんに対して「ここが境界ラインです」という説明をすることになります。

尚、実測図があったとしても、その実測図が「確定測量図」という名称になっていない場合、境界が未確定の可能性があります。

不動産を売却する前に、境界確定図や筆界確認書があるかどうかを確認することが重要です。

◆測量費の相場

境界が確定していない場合には、測量会社に「確定測量図」の作成を依頼することになります。

境界確定には隣地所有者の同意を得る必要があり、時間がかかります。

特に、官民の境界を確定するには、道路の反対側の土地所有者の同意も得る必要があり、土地所有者が多い場合には半年以上時間を要することもあります。

そのため、確定測量を行う場合には、早めに依頼することが重要です。

確定測量費用は、50万円～100万円程度になります。

隣接する筆の数等によって、金額が異なってきます。

測量費は、高くてビックリする人も多いので、早めに見積を取って金額を確定することをお勧めします。

測量は土地家屋調査士へ依頼することになります。

測量費は、有資格者による定型業務であるため、相見積によって値段が下がる性質のものではありません。

ただ、金額に納得がいかない場合には、何社か見積を見比べる必要はあるでしょう。

測量は時間もコストもかかるため、早めに準備することをお勧めします。

前回に引き続き、インスペクションについてご説明します。

◆インスペクションと瑕疵保険の関係

インスペクションに合格すると、瑕疵保険に加入できます。

瑕疵保険に加入すると、住宅に瑕疵が発見されたとき買主さんが保険で瑕疵を修繕することができます。

保険の補償額としては1 戸当たり最大で1,000 万円となります。

品質保証的な役割を果たすため、買主さんにとっては大きな安心感があります。

ちなみに瑕疵（かし）とは「契約の約定において有すべき品質に適合しない状態」を指すとされていますが、平たく表現するのであれば「契約する上で想定していなかった不具合」のことです。

瑕疵保険で対象としている瑕疵は、雨漏りやシロアリによる床の腐食といった建物に関する物理的な瑕疵に限ります。

物理的瑕疵とは、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生する瑕疵のことです。

瑕疵には、自殺や過去の忌まわしい事件といった心理的瑕疵も存在しますが、このような物

理的瑕疵以外の瑕疵については保険の対象とはなりません。

保険期間としては、1 年間または5 年間です。

また、瑕疵保険に加入している物件は、買主さんが不動産取得税や登録免許税が軽減でき、さらに住宅ローン控除も適用できるようになります。

買主さんに節税メリットがあるため、買主さんにとって見ると瑕疵保険に加入している物件の方が魅力の増す形になります。

◆インスペクション費用の相場

インスペクションは、まだ普及途上にあるため、費用がそれほど一般化していません。インスペクションの費用としては、概ね5～20 万円程度と言われています。

但し、インスペクションは、瑕疵保険に加入できないとあまり意味がありません。

インスペクション業者の中には、瑕疵保険の加入要件を満たさない検査を行う業者も存在します。

インスペクションを依頼するときは、費用だけでなく、その検査に合格することによって間違いなく瑕疵保険に加入できるのかを確認してから依頼することが重要です。

尚、住宅瑕疵担保責任協会に登録されている検査会社であれば、瑕疵保険に加入できる検査を行ってくれます。

インスペクションはまだ歴史が浅く、今後内容が頻繁に改正される可能性があります。

その為、売却時に現在どうなっているか、不動産会社に確認するようにしましょう。

③印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。

不動産は金額が大きいため、普段は見たことのないような金額の印紙を貼ります。

印紙税の金額は売買金額によって異なります。

2018年10月時点における印紙税は以下の通りです。

1万円未満：非課税

1万円以上10万円以下：200円

10万円超50万円以下：200円

50万円超100万円以下：500円

100万円超500万円以下：1,000円

500万円超1,000万円以下：5,000円

1,000万円超5,000万円以下：10,000円

5,000万円超1億円以下：30,000円

自宅の売却の場合、売買金額は「1,000万円超5,000万円以下」または「5,000万円超1億円以下」であることが多いです。

この金額ゾーンであれば、印紙税は、1万円または3万円ということになります。

尚、印紙税額については、本メルマガ作成時点のものとなります。

印紙税は金額改正が時折行われますので、売却時に改めて確認してください。

④インスペクション費用(任意)

2018年4月より、自宅の売却をする人は、不動産会社からインスペクションのあっせんを受けることになりました。

そのため、売主さんでもインスペクションを実施する人が増えますので、インスペクション費用についても解説します。

インスペクションとは、建物状況調査のことです。

この建物状況調査に合格すると、既存住宅瑕疵保険(以下、「瑕疵保険」と略)に加入することができます。

瑕疵保険に加入できるという点が、インスペクションの最大のメリットになります。

保険に加入するための調査なので、人間で言うところの健康診断と考えていただけると分かりやすいです。

インスペクションでは、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、建物の専門家が目視や計測によって調査を行います。

インスペクションは義務ではありませんが、実施するか否かは売主さんの判断となります。

2018年4月以降は、不動産会社が売主さんに対して「インスペクションを受けませんか？」とあっせんすることが義務付けられています。

そのため、売主さんに興味があるか否かに関わらず、インスペクションの実施について判断を問われます。

一方で、不動産会社は買主さんに対してもこの物件がインスペクションを受けているかど

うかの説明を行います。

そのため、買主さんにインスペクションの知識が無くても、買主さんは購入を通じて「インスペクションとは何か、この物件はインスペクションを受けているのか」ということを知ることになります。

買主さんからしてみると、インスペクションを受けている物件と受けていない物件には、差を感じるということは知っておいた方が良いでしょう。

尚、売主さんが承諾すれば、買主さんがインスペクションを行うこともあり得ます。

アメリカではほとんどが、買主さんがインスペクションを行います。

アメリカは、文化的に性悪説が浸透しているため、売主さんが行うインスペクションは信用ができないという発想が背景にあるようです。

インスペクションについては、まだ馴染みのある方が少ない為、次回もう少しご説明します。

②抵当権抹消関連費用※住宅ローンを組んでる場合

住宅ローンが返済中の場合、売却金額によって住宅ローン残債を返済するのが一般的です。

この際、住宅ローンを借りる際に設定した抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きを行います。

抵当権の抹消は、売却金額が入金される引渡と同時に行います。

引渡では住宅ローンを借りている銀行で行うことが多いので、入金確認次第、銀行から抵当権の抹消書類をもらいます。

抵当権の抹消は、実際には司法書士が代理人となって行います。

尚、司法書士は、基本的に不動産会社が手配しますので、特に自分で探す必要はありません。

抵当権の抹消には、法務局へ支払う登録免許税と司法書士へ支払う司法書士報酬の2つが必要となります。

◆登録免許税

住宅ローンを借りるために設定した抵当権は、土地と建物の登記簿謄本に記載があります。

登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権抹消と呼びます。

実際には、抵当権の記載の部分にアンダーラインが引かれますが、アンダーラインが引いてある部分は抹消されていることを意味します。

登記簿謄本にアンダーラインを引く作業は、法務局が行います。

この際、法務局へ手間賃を支払うことになりますが、この手間賃に該当するものが登録免許税になります。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

土地の単位を筆(フデ)と数えますが、複数の筆がある場合には、その筆の数だけ1,000円の登録免許税がかかります。

建物にも抵当権が設定されていれば、建物1つにつき1,000円という考え方になります。

◆司法書士報酬

司法書士報酬の金額は司法書士ごとに異なりますが、大体15,000円前後で収まることが多いです。

目安として、全国の司法書士から報酬のアンケートをとり、その結果を公表している資料がございますので下記ご参考にしてください。

http://www.shiho-shoshi.or.jp/cms/wp-content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

只、これはあくまでも目安です。

土地が複数筆ある場合等、物件によって報酬金額は異なります。

実際の金額を知りたい方は、司法書士にお見積もりを取ってもらうといいでしょう。

次回も引き続き売却時にかかる費用をご説明します。

不動産の売却では一定の費用が発生します。

不動産の売却費用には、仲介手数料や抵当権抹消関連費用、印紙税、売却で発生する所得税等々があります。

一定の要件を満たすマイホームの売却の場合には、所得税等の税金は発生しないこともあります。

そのため税金の基礎知識が若干必要となります。

また土地の境界が明示できない物件を売却する場合は、別途測量費がかかります。

さらに、2018年度以降は、売却前にインスペクション(建物状況調査)を行う人も増えていますので、インスペクションについても知っておくことが望ましいです。

このように不動産の売却には費用が発生しますが、物件によっては発生するものや、発生しないものがあるため、事前にしっかりと知識を身に着けておくことが損をしないコツです。

今回は売却時にどんな費用が発生するか、一つずつご説明したいと思います。

売却時にかかる費用は主に下記の6つです。

①仲介手数料

②抵当権抹消関連費用

③印紙税

④インスペクション費用(任意)

⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)

⑥税金(譲渡所得が発生する場合のみ)

①仲介手数料

仲介とは、宅地建物取引業者が売買に関して、売主さんと買主さんの間に立って、売買契約の成立に向けて尽力する行為のことを指します。

仲介は媒介とも呼ばれており、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を媒介契約と呼びます。

仲介手数料は、成功報酬であることが最大の特徴です。

着手金や実費精算等は一切なく、売却が決まった時点で発生する費用になります。

仲介手数料は、以下の3つの条件を満たした場合において発生します。

・不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること

・その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること

・その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

不動産会社に売却の依頼を行うと、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。

報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

200万円以下：取引額の5％

200万円超から400万円以下：取引額の4％＋2万円

400万円超：取引額の3％＋6万円

※別途、消費税が発生します。

例えば2,000万円で売却できた場合、

2,000万円× 3% ＋6万円= 66万円（別途消費税）

が仲介手数料の上限額となります。

尚、2018年1月1日以降、取引額が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加えて、現地調査費等の費用相当額を請求できるようになりました。

これは、全国で空き家が増え続ける中、地方の空き家の売却がなかなか進まないことを受けて法改正されました。

但し、仲介手数料と現地調査費等の費用相当額の合計額は、18万円(別途消費税)を超えてはならないものとされています。

今回はここまで。

次回以降も引き続き、売却時にかかる費用についてご説明します。

前回に引き続き囲い込みを防ぐ方法の、残り2つをご紹介します。

②別の不動産会社経由で探りを入れる

契約を結んだ不動産会社に、別の不動産会社経由で探りを入れることもできます。

頼める不動産会社がいない場合は、ご自身で不動産会社のフリをして行う形でも大丈夫です。

「○○物件の購入希望者がいるのですが、内覧できますか？」

そう聞いたときに、

「すでに購入申し込みが入っています。」

などの返答があった場合は怪しいと考えてください。

今度は購入希望者のふりをして電話をかけて、

「〇〇マンションの物件の内覧はできますか？」

と聞いて、

「はい、内覧希望を受け付けています。」

という回答があれば「囲い込み」が行われている可能性大です。

他社と契約することも検討しましょう。

③「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する

一般媒介は、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。

囲い込みをしたところで、他の会社が通常通り営業活動を行うと囲い込みする意味が無くなります。

その為、いち早く買い手を見つけた会社のみが手数料を獲得できるので、情報を開示してでも早く買い手を見つけた方が不動産会社もメリットがあるのです。

以上が囲い込みに対する対策です。

ここまで3回に分けて「囲い込み」のご説明をしていきました。

只、一点ご注意いただきたいのは、「囲い込み」をしているのは、一部の悪質な不動産会社です。

ほとんどの不動産会社は善良に営業活動を行っています。

よく業界全体がそうなっている、という記事を見ますがそんなことはありませんのでご安心ください。

今回は囲い込みを防ぐ
or 見破る方法を説明します。
具体的な方法として下記
3 点あります。
①
レインズで物件のステータスを確認する
②
別の不動産会社経由で探りを入れる
③
「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
一つずつご説明していきます。
①
レインズで物件のステータスを確認する
「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習としてメディアでも大きく取り上げられるように
なってきました。
状況を問題視した国土交通省は、レインズに対策を講じるよう要請したのです。
要請に答えてレインズが打ち出した対策が、「ステ
ータス管理機能の導入」です。
レインズの情報は今まで不動産会社しか閲覧できませんでした。
しかし、「専属専任媒介」、「専任媒介」を結んでいる売り手のみ、自分の物件の登録情報の
み閲覧できるようにしたのです。
具体的に以下の
3 つのステータスがあります。
・公開中
・書面による購入申込みあり
・売主都合で一時紹介停止中
確認方法ですが、媒介契約を結んだあと、不動産会社からレインズへの登録証明書を受け取
ります。
（宅地建物取引業法で義務付けられています。）
その証明書に記載されている
ID とパスワードを使って、レインズの HP からログインして
確認することができます。
※
下記詳細です。
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」に
「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか確認しましょう。なっていないか確認しましょう。
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会
もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会社に問い合わせしてください。社に問い合わせしてください。
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の
レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。
次回は残りの
次回は残りの22つの方法について、ご説明します。つの方法について、ご説明します。