2024年04月の記事一覧｜日立不動産　売却コラム ｜株式会社日立不動産

不動産の査定価格を出す方法には、次の3つがあります。

①「原価法」・・建て直した場合の費用を算出する

「原価法」はまず、対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格（再調達原価）を算出します。

その価格から、建築後の経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて（減価修正）、現在の価格を割り出します。

また、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、リフォームによって価値は上がり

ます。

こうした点も考慮して、現在の不動産の価格を算出するのが「原価法」です。

しかし、現状では、中古住宅の建物価格は、ひとつひとつの住宅の価値に合わせて算出されるのではなく、築10年なら新築の半分、築20年を超えると価値はゼロなどというように、おおまかに割り引いて算出されています。

②「収益還元法」・・賃料をベースに割り出す

不動産を個人や企業に貸すと賃料を受け取ります。

その賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。

単純な数字に置き換えてみてみましょう。

たとえば、家賃月額10万円で賃貸に出すことができる不動産の場合、5パーセントの投資利回りを求めたいのなら、価格は2400万円（10万円×12カ月÷5パーセント）となります。

実際には、住宅の維持費や売却した場合の価値を差し引いて考えなければなりませんが、考え方のベースは賃料です。

主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。

③「取引事例比較法」・・周辺相場から算出する

中古住宅の売買で、実際に多く取り入れられているのが「取引事例比較法」です。

住宅価格の査定を依頼すると、不動産会社に築年数や建物の状態なども加味しますが、必ず参考にするのが売主さんの住宅と似た条件の物件の成約価格です。

つまり、不動産会社は取引事例を調査し、最終的な査定価格を割り出します。

一般の方は、住むための物件（自宅）を売るときに査定を依頼します。

この場合、「近隣の不動産などの取引相場や売り出し事例から算出された価格と比較」する、取引事例比較法を利用します。

本メールをお送りしている大半の方々が、「自宅のご売却」です。

その為、中古不動産で最もポピュラーな査定方法の「取引事例比較法」を、次回はお話ししていきたいと思います。

皆さんはご自分の不動産が、一体いくらで売れるのか、どのくらい資産価値があるかをご存知でしょうか?

いざ売ろうとするまで、まったく気にしないという人もいれば、「近い将来、住み替えをしたい。今の家はいくらで売れるの?」「持っている不動産の資産価値を把握しておきたいから」という理由で、不動産会社に査定を頼む人もいます。

通常、査定は無料で行われていますから、気軽に相談することができます。

大手中小含め、基本的に無料ですから、何社に査定してもらっても問題ございません。

只、一番注意していただきたい事は、「査定価格=売れる価格」ではないということです。

査定価格はあくまで「売却できるであろう目安の価格」なのです。

査定価格よりも高く売却できる可能性も、査定価格よりも低くなる可能性もあるのです。

査定価格が高いから高く売れるということではありません。

なぜなら、不動産で取引される価格は、買い手があって初めて決まるからです。

買い手の事情はそれぞれですから、成約する前に価格を予測することは不可能なのです。

売り手に売却事情やタイミングがあるのと同様、買い手にも事情やタイミングがあります。

売却している期間に、興味を示している買い手がどのくらいいるかは、その時々で異なるのです。

ですから、査定を依頼した複数の不動産会社から出てきた複数の査定価格に一喜一憂するのではなく、あくまでも売却する際の参考価格、現時点での参考資産価値として考えてください。

査定価格より、むしろ不動産査定の根拠と不動産会社各社の行う販売手法や担当者の考え方に着目しましょう。

不動産の売却成功の第一歩は次の2つなのです。

①机上査定でおおよその価格感を認識する

②正しいプロセスに則った売却活動をしてくれる会社を探す

次回は①の査定価格について述べていきたいと思います。

前回お伝えした通り、相場はあてになりません。

そもそも誰が、物件の売り出し価格を決めているのでしょうか?

プロが価格を決めているのでしょうか?

答えは「ノー」です。

価格を決めるのに資格はいりません。

周囲の物件、最近の取引実績などの傾向から、大体の価格設定なら誰でもできます。

よほど戦略的な理由がある場合を除いて、売り出し価格はそれほど重要視されていない。

言い換えれば、プロの判断がなされているわけではありません。

仮に、「北海道に1000坪で100万円の原野」があるとしましょう。

不便な場所だけど、誰が考えても安い。

買うか、買わないか?

この土地の価格が、周辺では相場通りだとしましょう。

もし余裕があって、夢を感じたら「買いたい」と思う人もいるでしょう。

土地は、相場通りでも買い手一人一人で価値観が変わります。

大勢の平均値、つまり相場的な考えで判断すれば、「持っていても行く機会は少ない」「固定資産税等の経費もかかる」・・・

だから買わないという判断が一般的でしょう。

だから価格の相場も安くなるのです。

ところが、「その土地には金脈が眠っているのではないか?」と資金に余裕のある投資家が嗅ぎつけたら、彼らはさっさと100万円で買うでしょう。

もし本当に金脈に出会えたら、100万円が100億円に化けてしまいます。

ここで何を申し上げたいかというと、土地というのは、「所有するものでなく、使うものだ」ということです。

使う人によってまったく価値が変わるものです。

その土地の価値を見いだせる人に出会えたら、相場より高い値段でも買ってもらえます。

これは極論ですが、相場を逆手にとって、高い利益を生み出す方法もあります。

それは、相場の安い、一般的（相場的）には魅力が低いと言われる土地を探して、これを磨き上げて魅力を付加することです。

例えばそこにアパートを建てたとします。

優秀なデザイナーに依頼して、内装も外装もオリジナリティーあふれるデザインを施し、若い感覚の人たちに「住みたい！」と感じてもらえる家を造ります。

そうすれば、入居希望者はすぐに見つかるうえに、周辺のアパートより少し高い家賃設定をしても「決して高くない」と感じてもらえます。

そう感じるお客さんと出会えればよいのです。

売買も同じです。

相場とは関係なく、その買主さんが「買いたい」と感じる魅力があり、それが伝えられれば好条件で契約が成立するのです。

不動産売買の契約で一番の関心事は「価格」です。

売る方も買う方も、詰まるところ価格にすべてが集約されます。

その他の条件、細かな要素も当然大切ですが、結局のところ満足感の多くを占めるのは最終的な価格です。

実は、ここにも意外な「落とし穴」があります。

価格が高いのか安いのか、売主さんと買主さん双方の満足感は何が基準になっているのでしょうか?

「相場だ」と、誰もが考えるでしょう。

売主さんは相場より少しでも高ければ「得をした」と思い、買い主さんは相場より安ければ「いい買い物をした」と思います。

確かにそれはあるでしょう。

けれど、もし本当にそれだけが基準なら、「双方ともに満足できる売買契約はない」ことになってしまいます。どちらか一方が満足し、どちらか一方は必ず妥協を強いられるからです。

だから、どうしても心情的に不満が渦巻き、クレームをつけたり、トラブルに発展したりするようなすれ違いが起こりやすいのです。

では一体、双方が満足し、お互いに心から笑って握手できる契約を結ぶためには、何を基準にしたらいいのでしょう?

簡単な手がかりがあります。

それは「相場を基準にしないこと」です。

そもそも相場とは誰が決めたのでしょう?

一般的に言えば、その地域の実勢価格、同じような物件が実際にいくらで取引されているかのデータが基になります。

土地の単価も地域の販売実績が基準です。

それに、角地かどうか、南向きか、日当は?庭はあるか、広いか?などの要素でプラスマイナスがあり、価格が割り出されます。

けれども、これはあくまで万人に向けた平均的な価値観です。

物件を買ってくれるのは「1人」です。

特定の1人が「その物件がこの価格なら十分にリーズナブルだ」と感じてくれれば、たとえ相場より高くても「満足」でしょう。

物件にこのような価値観を見出し、その価値観を求めている顧客に向けたセールスが展開できれば、思わぬ高値で申し込みが複数舞い込む可能性だってあるのです。

実際にあった例をあげれば、「評判の高い学校の学区内だ」とか、「有名なデザイナーが手がけた建物だ」といった要素です。

それに魅力を感じる人で経済的に余裕があれば、相場よりずっと高くても「買いたい」のです。

【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、日立不動産

不動産を売却する場合、多くの方は「不動産売却一括査定サイト」を利用されるかと思います。（以下、一括査定）

一括査定を利用することで、売却を予定している不動産のおおよその相場が分かります。

また店舗に足を運ばずとも家に居ながらにして一度に複数の不動産会社から査定価格が提示されるため非常に便利です。

ですが、一括査定は「便利」である反面、少し面倒な点や注意したい点などがあります。

そこで、今回は一括査定の注意点と有効な使い方、そして売却を成功させるために重要なポイントについてご紹介していきます。

◆高値査定に気を付ける

媒介契約を取るために、売れるはずのない高めの査定額を提示したりすることがあります。

不動産会社は、一括査定を介して査定依頼が来る度に一括査定運営会社に成功報酬を支払う必要があります。

そのため、他社よりもよい条件を提示し自社で取引をしてもらうべく、実際には売れる可能性の低い高値を提示してくる場合があります。

仮に高値で売りに出したとしても地域の相場から外れていたり、人気エリアから外れていたり魅力的と言えない物件の場合、1年以上も売れずに残っている…

というケースが少なくありません。

よって高い査定額が来たからと安易に飛びつかず「相場感」を持ち売却を進めるようにしたいものです。

◆最適な不動産会社がいるとは限らない

一括査定は複数の不動産会社から一度に査定を受け取ることができるのがメリットです。

只、全ての不動産会社が一括査定に登録しているわけではないですし、全ての一括査定登録会社が売却が得意では無いと言うことをまずはご承知おきください。

一括査定はあくまで一括査定。

ご自宅の売却を成功に導く不動産会社がズラッと並んでいるわけではありません。

只、「売却する際の相場感を持ったり」「あらゆる視点からのアドバイスを、複数の会社からもらう」という点では非常に優れています。

あくまで、そのような意識を持ち一括査定を利用されるのをオススメします。

◆不動産会社を見極めるチェックポイント

一括査定から売却依頼先を選ぶケースも多々あります。

只、どこに任せればいいか迷う方も大勢いらっしゃいます。

そんな時は、以下の項目をチェックしましょう。

・不動産売却実績が多数ある

・購入を待っている顧客を持っている

・レスポンスが早い（もしくは根拠ある査定は遅くとも、いつまでに連絡するなど連絡をくれる）

・メールや電話などの対応が気持ち良い

・他社よりもやたらと高い査定額を伝えてきてはいない

・提示する内容や査定額にちゃんとした根拠があり、丁寧に説明してくれる

・売却契約を無理に早く進めようとしない

・不動産会社の店舗は清潔感がある

・担当者と相性が良い

気持ちよく取引ができる不動産会社を選び、大切な自宅の売却を成功させましょう。


【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、日立不動産

「この家を欲しがっているお客さまがいます。ぜひお売りください！」

こんなチラシがポストに入っていたことはないでしょうか。

「この地域限定で戸建てを探しています」

「3カ月以内に購入したいという希望者がいます」

など、バリエーションはいろいろです。

怪しいチラシだなと差出人を見てみると、誰でも聞いたことのあるような大手の不動産会社です。

「そういえば、先日も同じようなチラシが入っていたな。確かにこのマンションは立地も設備もいいし、買いたいという人は多いかもしれない。ちょうど住み替えを考えていたころだから相談してみようかな」

などと考えて問い合わせてしまったら、その不動産会社の策略に見事はまったことになります。

「確かに欲しいという人はいたんですが、つい先日契約してしまいました。でもこの際、一度、価格を査定してみてはいかがですか？」

と営業担当者の口車に乗せられて、買いたいという人がいるわけでもないのに、売却仲介を委任するはめになってしまいます。

それで本当に納得できる価格で売れればいいのですが・・・。

不動産会社にとって儲かるのは、片手取引ではなく両手取引です。

両手取引にするためには、まず売り物がなければ話になりません。

多少ずるい手を使ってでも、売り物件を預かることが不動産会社にとっては重要なのです。

一度預かった後はいろいろな手口を使って両手取引を完了すればいいのです。

大手不動産会社だからといって信用するのは大間違いです。

冷静に考えてみましょう。

自分が不動産を買う時に、「この条件限定で」「〇丁目の限定で」などと、条件を狭めて買うことはなかったはずです。

不自然な内容のチラシをつくるような会社は疑ってかかったほうが身のためです。


【渋谷区 世田谷区】不動産の売却・買取・査定なら、日立不動産